Прежде чем начать экономить на налогах, несколько слов о преимуществах легальных отношений между арендодателем и арендатором. Сразу заметим такой нюанс, чем дороже объект, тем легальные отношения более предпочтительные. Это связано с тем, что риск порчи объекта приносит больше убытков, которые практически невозможно будет компенсировать при отсутствии договора аренды.
Минусы серых отношений для собственника недвижимости
Основная причина, по которым не заключаются договор аренды квартиры или нежилого помещения, это возникновение налогооблагаемой базы у арендодателя, который соответственно не хочет отдавать часть арендной платы налоговым органам. А арендатор соответственно не желает платить больше. В итоге, камнем преткновения "серых" отношений являются налоги, ну и сопутствующие неудобства: надо идти в банк, стоять очередь, что бы оплатить налог, сделать декларацию и сдавать ее в местную ИФНС.
Основной "минус" отсутствия договора аренды для арендодателя - это не возможность компенсировать материальный ущерб, который причинен арендатором помещения, одно дело если это мелкий ущерб, можно взять средства из залоговой суммы или попытаться договориться с арендатором. Но если причинен крупный ущерб, например пожар, то вернуть средства будет не возможно. Не стоит сбрасывать со счетов умышленное повреждение имущества. Не забываем и о соседях, если арендатор зальет соседей и испортит дорогой ремонт, отвечать придется собственнику помещения.
Вторая причина, выезд без предупреждения, собственнику будет трудно найти быстро новых съемщиков, здесь речь идет о не дополученной прибыли.
И наконец, третья причина, не последняя, сложность решения текущих вопросов с арендатором (в суд лучше вообще не идти!!!) и попадание в "заложники", ведь (не забывайте!!!) арендатор, может обратиться в налоговую, и "рассказать", что снимает помещение, а собственник не платит налоги. Тогда, налоговая взыщет все неуплаченные налоги, плюс штрафы и пени. Здесь доказательством того, что квартира сдавалась в аренду будут служить (в суде, если дело до него дойдет): показания соседей, если деньги (арендная плата) передавались при свидетелях, показания свидетелей, заключенные договора от имени арендаторов на интернет, антену, телефон. В общем свидетелей и доказательств того, что квартира сдавалась в аренду при желании можно найти очень много.
Выбираем оптимальную систему налогообложения.
С 2013 года у собственников жилой недвижимости есть возможность воспользоваться патентной системой налогообложения. Это фиксированные ежегодные платежи вне зависимости от арендной выручки.
Что необходимо, что бы получить патент:
1. Зарегистрироваться в качестве Индивидуального предпринимателя, процедура довольно простая: заполняем заявление на регистрацию, у нотариуса заверять не надо, прикладываем копию паспорта: страница с фотографией и пропиской и копия ИНН.
2. При заполнении заявления на регистрацию ИП, в видах деятельности указываем код 70.20.1 Сдача внаем собственного жилого недвижимого имущества .
3. Заплатить Государственую пошлину при регистрации ИП - 800 руб.
4. Относим пакет документов в ИФНС, отдел регистрации и через 7 дней получаем свидетельство о регистрации
5. Оформляем Заявление на получение патента (форма 26.5-1) и относим в налоговую.
Рассчитываем стоимость патента.
Стоимость патента рассчитывается на основе Закона "О патентной системе налогообложения на территории Московской области" от 06.11.2012 № 164/2012-ОЗ. В таблице пункт 52 если сдаётся жилая недвижимость, и пункт 53 если нежилая недвижимость.
Максимальный доход для ИП без сотрудников для обоих видов недвижимости составляет 180 000 руб., соответственно стоимость патента всего 10 800 руб. в год!, это 900 руб. в месяц. За эту незначительную сумму собственник избавит себя от большого количества потенциальных проблем, независимо от количества сдаваемых объектов.
(0) 
